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La SCI en 4 questions                                                        

Créer une société pour gérer ou transmettre son patrimoine immobilier peut présenter des avantages. Mais attention, la société civile immobilière n'est pas toujours la panacée.Nombre de particuliers rêvent d'abriter des actifs dans une société civile immobilière. Encore faut-il bien saisir quels les avantages et les inconvénients de cette structure. 

A quoi ça sert ?

La société civile immobilière (SCI) permet d'organiser la gestion et l'utilisation d'un bien immobilier qui sera détenu par plusieurs personnes : les associés. En fait c'est un outil idéal pour acheter, voire gérer en commun un bien. En dehors de l'acquisition en famille, l'achat peut être effectué entre tiers : deux couples d'amis souhaitent acquérir un chalet à la montagne. Afin de fractionner l'investissement, ils se réunissent au sein d'une SCI qui deviendra propriétaire de ce toit en altitude.

 Comment ça marche ?

Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé doit faire des apports (immeubles ou sommes d'argent en général). Ces apports ne sont pas forcément égaux. Il convient d'établir des statuts qui définiront la société, notamment : la durée, l'objet, l'identité des associés, le capital social. La SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Avec ces formalités, la SCI acquiert une personnalité morale ce qui lui permet de détenir un patrimoine propre, indépendant de ses associés. Mais les formalités ne se limitent pas à la création. Pendant toute la durée de vie de la SCI, les associés doivent respecter une certaine discipline comptable et fiscale. D'où la nécessité de tenir une assemblée générale annuelle. Attention, au niveau du financement d'un logement, un prêt d'épargne logement ne peut pas être accordé à une SCI. 

Quels avantages ?

Les avantages de la SCI sont essentiellement au nombre de deux : 

maintenir un bien dans la famille. La SCI offre en effet l'avantage de maintenir un patrimoine dans une famille. Imaginons qu'un manoir normand se transmette de génération en génération. Son détenteur actuel, père de quatre enfants apporte cette propriété de famille à une société civile réunissant ses héritiers. Chacun détiendra un quart des parts de ce petit joyau. Pour qu'aucun ne vende un jour à un "étranger", un pacte statutaire peut obliger les trois autres enfants à racheter les parts du quatrième, à un prix convenu à l'avance. 

Cette fois, prenons l'hypothèse d'un immeuble destiné à location et rapportant donc des revenus à ses propriétaires (les parents). Pour transmettre ce patrimoine à leurs enfants, sur le conseil de leur notaire, les parents peuvent procéder à un démembrement de propriété et apporter la nue-propriété de l'immeuble à une SCI. Puis ils effectueront une donation-partage des parts au profit des enfants. Pour fixer la valeur de la nue-propriété, on recourt au barème économique, plus avantageux que le barème fiscal, ce qui réduit des droits de donation. Le barème économique tient compte de l'espérance de vie de l'usufruitier (cf. table de mortalité officielle) et de la rentabilité du bien faisant l'objet du démembrement. 

SCI, donation et emprunt font bon ménage

Toujours en matière de transmission de patrimoine, le recours à l'emprunt s'avère judicieux. " Le solde du prêt viendra diminuer la valeur des parts pour le calcul des droits de donation ", poursuit Me Bertrand Savouré. Imaginons qu'une société civile emprunte 140.000 euros pour financer un bien d'une valeur de 160.000 euros. Dans ce cas précis, "l'actif net" c'est-à-dire l'actif brut minoré de l'emprunt, ne totalisera que 20.000 euros. Seul ce solde sera tenu pour le calcul des droits liés à la donation des parts.

éviter les inconvénients de l'indivision. En outre la constitution d'une SCI permet d'éviter l'indivision. En possédant un bien avec plusieurs personnes (achat, succession), on se retrouve sous le statut de l'indivision. Cela peut être dangereux, car la moindre mésentente risque d'entraîner de graves conflits. En effet, les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité. Si elle n'est pas obtenue, la solution passe par le tribunal. L'indivision présente un autre inconvénient : c'est un système précaire. Selon le principe " nul n'est tenu de rester dans l'indivision ", un partage peut être provoqué ce qui peut conduire à une vente du bien, dans de mauvaises conditions. Bien sûr, il est toujours possible de créer une convention d'indivision d'une durée de cinq ans, renouvelable, avec la nomination d'un gérant. Mais il est souvent préférable de choisir la SCI à l'indivision (Lire "le Match SCI-Indivision) 

Quel inconvénient ?

Ce n'est pas vraiment un inconvénient, mais plutôt une absence d'avantage. "Contrairement à ce que les particuliers ont tendance à penser, la détention d'un bien immobilier au travers d'une société civile, ne procure aucun avantage fiscal particulier, en matière d'impôt sur le revenu", met en garde Sophie Gonsard, responsable patrimoniale à l'étude notariale Louis Aussedat et Associés, au Vésinet. Lorsqu'elle est imposée à l'impôt sur le revenu, la SCI est transparente. Par conséquent, si les biens abrités dans cette structure sont donnés en location nue, les associés de la SCI percevront des revenus fonciers en proportion de leur participation et taxés à l'impôt sur le revenu.

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située à Lunel-Viel 

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