La Loi Scellier, C'est quoi ?

Bulletin Officiel des Impôts                                                                   

N° 52 DU 15 MAI 2009
Direction générale des finances publiques 5 B-17-09
Iinstruction du 12 Mai 2009
Impôt sur le revenu. Réduction d'impôts en faveur de l'investissement locatif (« Scellier »).Article 31 de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008
III de l’article 48 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.
(C.G.I., art. 199 septvicies)

L’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008)
réforme les mécanismes d’incitation fiscale à l’investissement locatif. Cette réforme consiste à supprimer,à compter du 1er janvier 2010, les dispositifs « Robien » et « Borloo » et à les remplacer par un avantage prenant la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, codifiée à l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI) et qui reprend pour l’essentiel les conditions d’application de ces anciens dispositifs.
Cette réduction d’impôt sur le revenu s’applique, à compter du 1er janvier 2009, aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs dans certaines zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de neuf ans.
Au titre d’une même année d’imposition, un seul logement peut ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt. L’acquisition du logement, ou le dépôt de la demande de permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire, doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2012.

Les logements doivent être situés dans les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Pour les investissements réalisés du 1er janvier au 3 mai 2009, la liste de ces communes est établie par l’arrêté du 30 décembre 2008 publié au Journal officiel du 31 décembre 2008. Pour les investissements réalisés à compter du 4 mai 2009, cette liste est fixée par l’arrêté du 29 avril 2009 publié au Journal officiel du 03 mai 2009. Il s’agit des communes classées dans les zones A, B1, B2 retenues pour l’application des dispositifs « Robien » et « Borloo ». Les logements situés en zone C n’ouvrent donc pas droit à la réduction d’impôt.

Engagement du propriétaire du logement

La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du contribuable de louer le logement nu à usage d’habitation principale à une personne autre qu’elle-même ou un membre de son foyer fiscal ou, si le logement appartient à une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, à une personne autre qu’un associé ou un membre de son foyer fiscal, pendant une durée minimale de neuf ans effective et continue.

Durée de location

La durée de location minimale exigée pour l’application de la réduction d’impôt est fixée à neuf ans. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial

Résidence principale du locataire.

Plafonnement de loyers

Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un plafond fixé par décret. En pratique, il s’agit des plafonds, fixés à l’article 2 terdecies B de l’annexe III au code général des impôts, qui sont identiques à ceux fixés pour le bénéfice du dispositif « Robien » prévu au h du 1° du I de l’article 31 du CGI. Les plafonds de loyers diffèrent selon la zone dans laquelle est situé le logement donné en location (sur la date à laquelle la situation de l’immeuble doit être appréciée au regard du zonage, pour déterminer le plafond de loyer à retenir pour l’application de la réduction d’impôt .

Surface à prendre en compte

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable(A). Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (B). La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur. La circonstance que le logement soit situé outre-mer est sans incidence sur l’appréciation de la surface à prendre en compte.
Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer (C). Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles

Modalités d’application de la réduction d’impôts

Section 1 : Fait générateur

La première année au titre de laquelle la réduction d’impôt est accordée (fait générateur), qui dépend de la nature de l’investissement, est indiquée ci-dessous :

• Nature de l’investissement : Fait générateur

• Acquisition d’un logement neuf achevé : Année d’acquisition du logement

• Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation : Année d’achèvement des travaux de réhabilitation

• Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement : Année de livraison

• Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement : Année d'achèvement des travaux

• Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable : Année d'achèvement

• Construction d’un logement par le contribuable :Année d’achèvement du logement

• Souscriptions de parts de SCPI : Date de réalisation de la souscription

Acquisition d’un logement : Base Plafonnée

Limitation de la base à 300 000 € par logement et par an. Lorsque l’investissement porte sur un logement,la base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement. La base ainsi déterminée ne peut toutefois pas excéder la somme de 300 000 €.

A noter Les Dépendances immédiates et nécessaires. La fraction du prix d’acquisition ou de revient global du logement qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement est également comprise, si elles font l’objet d’un bail commun avec le logement, dans la base de l’avantage fiscal

Taux de la Réduction d'Impôts

Il diffère selon l’année de réalisation de l’investissement. Le taux de la réduction est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. Ce taux est ramené à 15 % pour les investissements réalisés en 2011 et 10% pour ceux réalisés en 2012.

A noter Le taux de réduction d'impôt sera de 20% en 2011 et 15% en 2012 pour les programmes bénéficiant de normes BBC (batiment basse consommation ) supérieures aux normes énergétiques obligatoires

Date d'appréciation du Taux applicable

C'est la date de signature de l'acte notarié d'acquisition sauf pour les logements construits par ses propriétaires , dans ce cas , c'est la date de dépôt du permis de construire qui détermine le taux de réduction d'impôt applicable .

Modalités d’imputation

Règle d’imputation. La réduction d’impôt est imputée sur le montant de l’impôt progressif sur le revenu déterminé compte tenu, s’il y a lieu, du plafonnement des effets du quotient familial, après application de la décote lorsque le contribuable en bénéficie, et avant imputation, le cas échéant, des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires.
La réduction d'impôt s'impute pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu .
Ele est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

Report. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu'à la sixième année inclusivement.
Pour l’application de ces dispositions, les fractions ainsi reportées s’imputent en priorité, en retenant d’abord les plus anciennes.

Acquisition directe

Lorsque l’immeuble est acquis directement par le contribuable, les revenus provenant de la location de celui-ci doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La réduction d’impôt ne s’applique donc pas aux immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle.
L'immeuble peut être acquis en indivision , chaque indivis réduira ses impôts en fonction du montant de sa participation , en revanche le démembrement ( nu-propriétaire et usufruit ) n'est pas admis

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions à titre onéreux de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et qui font l’objet de travaux de réhabilitation leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

*Extrait du bulletin officiel des impôts n° 52 du 15 mai 2009

En métropole le dispositif Scellier remplace en 2010 les dispositifs Robien et Borloo

pour cela il y a 2 possibilités de choix :

• Le Scellier libre ou Scellier 

1. engagement de location pendant 9 ans sans possibilité de prorogation

2. investissement en zone 1, 2, ou 3 actuellement A, B1, B2

3. respect uniquement les plafonds de loyers en fonction de la zone d'investissement

4. la location pourra bien sûr être poursuivie après 9 ans mais sans avantages fiscaux .

           Possibilité de louer à un ascendant ou descendant non membre de son foyer  fiscal

• Le Scellier Social

1. Avec engagement de location pendant 9 ans plus 2 fois 3 ans soit en tout jusqu'à 15 ans .

2.    Dans ces conditions , l'avantage fiscal consite en un abattement de 30% sur les loyers, et donne la possibilité au terme des 9 ans de location de proroger l'engagement de location et de bénéficier de 2% supplémentaires par an de réduction d'impôts sur la base du prix d'acquisition initial et pendant 6 ans maximum .

             Conditions pour bénéficier du dispositif scellier social :
        –Plafond de loyer à respecter selon zone et programme immobilier d'investissement
         –Sous conditions de ressources du ou des locataires ( revenus de tout le foyer fiscal )

           Interdiction de louer à un ascendant ou à un descendant ( parents ou enfants )

PLAFONDS DE LOYER APPLICABLES EN LOI SCELLIER -

Pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2011 :

• En secteur libre : pour les investissements réalisés en métropole du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 dans le secteur libre, les plafonds de loyer sont identiques à ceux exigés pour le bénéfice du dispositif « Robien recentré ».

• En secteur intermédiaire : pour les investissements réalisés en métropole du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 dans le secteur intermédiaire, les plafonds de loyer (et de ressources) sont identiques à ceux exigés pour le bénéfice du dispositif « Borloo neuf »

PLAFONDS DE LOYER APPLICABLES EN LOI SCELLIER -

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011 :

- Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011 :

Pour les investissements réalisés en métropole à compter du 1er janvier 2011, les plafonds de loyer des secteurs libre et intermédiaire sont fixés par le
décret n° 2010-1601 du 20 décembre 2010 relatif aux plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables à certains dispositifs d’aide à l’investissement locatif, qui a notamment pour objet de ramener les plafonds de loyer à des niveaux davantage conformes à la réalité des marchés locatifs privés.

PLAFONDS DE RESSOURCES APPLICABLES EN LOI SCELLIER - Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2011 :